2006年02月10日12:52 经济参考报 经济参考报2月7日刊登《统计局三大数据我国面临住房过剩风险》的文章，引发了的激烈讨论，有网站更是根据此文进行了我国住房是否过剩的网上调查。为了进一步探讨这一问题，本报记者对一些房地产业的专家进行了深入的采访，但多数人士对这一热点问题持谨慎态度。在网上进行的网上调查中，截至9日中午，有53.59%的网民对上述文章的意见表示支持，反对意见占37.44%，还有8.97%的被调查者表示对此问题不清楚。在被问到“一方面空置房大量存在，另一方面房价居高不下，很多人买不起房，你认为主要原因在于什么”时，61.82%的网友认为是“开发商利润期望过大，宁可空置也不愿意降价”。与对这一问题的相反，学者和业界人士反映比较谨慎。一位研究房地产的朋友甚至对记者说：“这个问题现在太热，关注的人太多，还是少发表意见为好。”接受记者采访的人士力求面面俱到，不轻易下结论。戴德梁行研究顾问部高级经理王晨对记者说，仅仅通过统计局公布的汇总数据还不能笼统地判断住房是否过剩。他说，对于统计局公布的数据应该从辩证的角度来加以判断，一方面，统计局公布的数据具有一定的参考意义，但并不能作为判断住房市场过剩与否的标准；另一方面，如果想要更详细地了解有关情况或探讨解决问题办法，则不能仅凭一个笼统的汇总数据，还需要了解统计的具体方法和细分的统计数据，比如不同的区域、不同的物业类型等等。王晨说，目前，我们统计数据的渠道不多，这也使得消费者比较难于对市场形成相应的判断，所以统计局的有关数据，成了众人手中唯一能够拿到的数据。如果有关数据能够更透明，大家都能够进行相应的分析，那么结论会更客观、准确。对王晨的观点，社科院城市发展与研究中心尚教蔚表示赞同。她也表示不能仅仅通过统计局公布的这几个统计数字就判断住宅市场是否过剩，而应对这些数字进行更深层次的分析和判断。尚教蔚说，从统计数字来判断，商品住宅的空置面积上升的速度并不是特别快，相反，非商品住宅的空置面积上升的势头更快一些。从我国住宅的长期走势来看，我国的商品住宅应处在供不应求的状态而不应该是过剩。出现比较高的商品房空置面积，这是由于供求结构不合理造成的。也就是说，大部分的消费者需要的是中低价位的商品房，而开发商销售的中高价位的商品房居多；与此同时，受宏观调控的影响，老百姓持币待购现象增多，对房价走低的预期更强，这些因素使得商品房空置面积增多。链家房地产经纪有限公司市场总监金育松也有意回避这一问题。他对记者说，当前争论住房是否过剩没有什么现实意义。如果说住房存在过剩，但市场上还存在着很多人没有解决住房的问题，而且房价也处在不断地上涨状态；相反，如果说住房不过剩，但市场上却又存在着大量的闲置空置房。他认为，目前，迫切需要探讨和解决的问题是如何有效控制和消化空置面积。金育松说，首先，要有效地控制空置房的增量面积。除了靠开发商对商品房采取精准营销策略外，更重要的是在土地审批制度上的控制和把握。其次，要快速消化现有空置房的存量面积。一方面，应建立权威的空置房信息网，加大空置房的信息披露，促进市场上的有效需求与空置房之间做到**大匹配；另一方面，要实现销售模式及空置房管理办法的多样化，促进空置房实现**大程度上的利用率。比如采取“以租代售”、“租售两全”、“通销售”等新的销售模式，让空置房在“空置期”依然产生价值；此外，还应通过一些优惠政策刺激空置房的消化
【摘要】：20多年来,房地产信贷业务获得了巨大发展,已成为中国金融业和房地产业的重要组成部分。在房地产信贷业务快速发展过程中,也出现了许多亟待解决的问题,尤其是信贷风险问题。在对当前中国房地产信贷业务的总体评价的基础上,提出了诸多解决现有问题的有效思。【作者单位】： 南开大学经济与社会发展研究院【关键词】： 房地产信贷 信贷风险 现状评价 政策【分类号】：F832.45【DOI】：CNKI:SUN:ZFDJ.0.2004-06-007【正文快照】：近年来,中国房地产信贷业务尤其是个人住房信贷业务所孕育的商业机会不断被放大,房地产信贷业务步入了加速发展的轨道。目前金融机构13.3万亿元贷款中大约有10%属于房地产信贷。但是,局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、房地
题 目中国房地产现状分析及解决途径研 究 方 向中国房地产市场现状及中国房地产企业经营战略状况分析题 目 类 型理论研究应用设计综合报告------其 他选 题 背 景随着中国经济实力越来越强大和全球经济的日趋一体化，中国房地产业迅速发展，中国房地产市场的种种问题也逐渐出来，房价涨幅过快，房产开发结构不合理，地方相关政策不完善等等，影响着我国经济的发展。所以探究的宏观调控政策和具体措施有利于国家经济的发展，使老百姓能买的起房子，从中得到更多的实惠。我国房地产企业也如雨后春笋的成立着，这么多的房地产企业如何在竞争激烈的市场上占有不败的一席之地，至关重要的是经营战略的制定应用，但房地产企业中也同样存在着许多问题，所以研究企业如何解决存在的问题已经迫在眉睫，另外我们还得借鉴国外房地产业是如何解决这些问题的，这样才能使企业做大做强做久。才能让社会主义经济建设取得长远成效。选 题 依 据本论文根据《入世后的中国房地产业》、《房地产与国民经济》、《住宅产业化论》、《房地产经营学》、《房地产基本制度与政策》、《建筑企业管理学》等文献；采用对比论证，列事实、摆依据，理论结合实践等方法；主要通过图书查询、网上浏览等方法收集资料；拟用经济学、企业经营战略管理学等相关知识撰写论文。课 题 重 点及 难 点重 点：中国房地产市场现状，存在的问题及解决措施，中国房地产企业存在的问题及解决措施。难 点：如何实施宏观调控政策，企业如何响应的政策找到解决自身问题的途径，和国外房地产业相比我们能借鉴什么经验。课 题 意 义在中国房地产市场存在很多问题，房地产市场竞争越来越激烈的大下，房地产市场现状的研究，房地产企业经营战略的研究已成为促进国家经济发展，增强企业核心竞争力，维持可持续发展的一宝，解决其中存在的问题研究也将为提升房地产企业品牌价值、增强企业核心竞争力的一个有力的理论平台，这不仅对调控中国房地产，而且对中国整体经济的良性运作都有较为现实的积极意义。具体工作计划2007年4月 1 日-----2007年4月15日 毕业实习，收集资料，拟文题目，开题报告2007年4月16日-----2007年4月22日 拟文大纲2007年4月23日-----2007年4月30日 具体写论文2007年5月 1 日-----2007年5月15日 修改论文，撰写第一稿2007年5月16日-----2007年5月 31日 修改论文，撰写第二稿2007年6月 1 日-----2007年6月17日 修改论文，做好答辩前准备
中国房地产业协会秘书长朱中一日前表示,从目前形势来看,房地产市场自身调整和全球经济减速使得房地产市场信心难以及时恢复,未来数月住房交易量、新开工面积可能进一步缩减。但在中央和一些地方近期出台的一系列措施的刺激作用下,总体上看,未来几个月楼市继续下降的空间非常有限,房价大跌可能性大大减少。 在日前于第七届中国国际住宅产业博览会期间举行的一个论坛上,朱中一认为,从长期看,至少在2020年以前,由于城市化、工业化的快速推进,人口年龄结构的变化,消费结构的升级和旧城拆迁工程,我国房地产业发展长期看好。目前的市场调整只是长期发展过程中的短期波动。他解释说,今年下半年以来,房地产市场快速下降的原因很多,从宏观因素看,与国内经济进入调整期,美国次贷危机波及全球经济明显减速有关;从国内政策分析,与宏观调控政策的叠加、住房保障制度的推进有关;从房地产市场内在规律来分析,一些地区经过10多年的快速发展后进入调整期,很多自住性需求和改善性需求在快速发展时期已经得到满足,高房价超过一般购房者的承受能力,房价开始下降后又导致部分消费者持币观望。 朱中一,房地产企业要认真研究市场、细分市场,结合市场需求研究企业的开发区域、发展目标和开发产品;可以多关注部城市、中小城市的发展机遇;积极参与保障性住房的开发建设;关注可实施城乡建设统筹用地城市的小城镇建设和新农村建设;有实力的企业可以到国外去寻找市场。你看看可以吗?如还需要的话在联系我答案补充可以,但
一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动P增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态造成。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态的与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，生态，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和，争取实现向自然的与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的，有关的部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，应无偿收回，从根本上炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视，生态平衡。房地产业发展要与人口发展、发展、资源利用相协调。生态水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态的和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态的和建设，塑造优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的，是房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要并壮大，惟一的出是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的行为，根除，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民国土地管理法》、《中华人民国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求要尽快修订相关法律法规。此外，还要房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占P的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款率等8项指标。反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。
不知道你想做什么？就当前的房地产市场来说，降低利率等行为似乎在向市场了放开流动的信号，尽管现在四部委在不放松对于房地产的监管，而且从上看到银行并没有实质性的降低对于企业的贷款。但是我想信号已经出现，对于市场的流动性来说是个好事，所希望的房地产行业的健康发展，并非是把需求到谷底。
不知你在哪座城市,如果在一线城市可能还会好些,我在的,应属三线城市,销售形式不好,请慎重考虑。
第一个选择就是救还是不救？结局就是硬着陆还是软着陆。房地产行业是很大的行业，现在的中国的房地产商就像美国华尔街那些金融巨头，在老百姓眼里，就是衣冠。这一点连地产圈的人都明白，潘石屹就说中国老百姓**想揍的人第一个是陈，第二个就是任志强。按说**好的是不救，让他们破产。但是就像美国和美国人不能承受华尔街破产一样，中国的房地产如果骤然破产，后果也是无法承受的，无他，华尔街事关美国的核心竞争力，房地产是中国经济发展的重要引擎，其产业链太长，相关行业及从业人员众多。当然房地产是的重要财源，在这个问题上已经付诸行动，那就是救。第二个选择就是如何救。这关系到救的效果。**近各地的救市措施核心就是保价格：给购房人补贴，贷款松绑，乃至与户口挂钩。坦率的讲这些措施很难实现救市的效果。 除了户口问题真的实行或许能够对一线城市房价起到一定支撑作用外，其他措施都是小恩小惠，不抵房价下降一个百分点，靠这些措施房价下跌，无疑是螳臂当车。 当降价预期一旦形成，而且买卖僵持已经向买方倾斜时，这些措施无法打动购房者的心的。但是这些措施足以让大多数房地产商心存幻想，继续应撑，反而会增加崩盘的力度。那如何救呢？首先不要让房地产商心存幻想，因为导致房产危局的根本原因在于房价上涨过高过快，远远超过购房者的该买能力。作为**大受益者的和房产商应该获利回吐，把价格降到合理价位（可以通过试错），万科已做出表率，只要价格合适，购买力还是充足的。房地产商获利回吐就是降价，获利回吐就是地价降低、税率降低。其结果是和房产商取得合理利润，大部分百姓的住房需求得到满足，生活质量改善。当然深处讲，还有中央和地方财政收入重新划分，让地方有与其职权匹配的收入，不再过度依赖卖地收入的问题。