摘要：本文在厘清沈北新区商品住宅库存现状的基础上，从、开发商以及人口等方面分析当地商品住宅库存形成的原因，指出大规模出让土地、开发商供给过度、以及支撑住宅消费的人口数量不足是主要原因，进而从加强对土地的管控力度、住宅设计适应不同年龄阶段人群的需求以及提高沈北新区人口密度三个方面提出对策，以加速推进沈北新区商品住宅去库存。
房地产行业作为中国重要的支柱产业,为拉动经济发展做出了重大贡献。在供给侧的顶层设计中，“去库存”被普遍视为解决房地产问题的有效手段。为解决商品住宅发展中存在的问题，近几年，我国积极推进“去库存”政策，使商品房待售面积由2015年末的7.18亿平方米，下降到2016年末的6.95亿平方米，取得初步成效。2017年，我国又提出因城施策去库存，住房的居住属性，加强房地产市场分类调控。作为沈阳经济社会发展的重要增长极，沈北新区商品住宅的建设发展，要紧跟中央政策，“房子是用来住的”基本属性，积极稳妥推进去库存，以获得又好又快发展。基于这样的背景，笔者对沈北新区商品住宅情况进行了深入调研，认真厘清沈北新区商品住宅库存现状，深刻分析商品住宅库存形成的原因，切实提出加速商品住宅去库存的对策，以期对沈北新区商品住宅去库存、乃至推动整改经济社会的发展起到积极作用。
沈北新区作为国务院正式批准成立的中国第四个经济行政区，自2010年以来商品住宅市场缺乏活力，但是根据2017年第一季度沈北新区的住宅销售数据，商品住宅市场有逐渐回暖的趋势。
根据沈阳搜房网的数据，截至2017年4月，沈北新区在售住宅楼盘共有67座，而365淘房网的数据显示，沈北新区2016年商品住宅成交均价为4756元/平方米，2017年第一季度沈北新区商品住宅成交价格为4924元/平方米，每平米上涨168元。在2017年4月13日至4月16日由沈北新区人民举办的沈北新区春季房交会上，共有28家房地产开发企业参展，推出36个在售的楼盘，提供1.7万套商品住房，可售面积达108万平方米，其中90平以下中小户型住宅9986套，占参展房源的58.7%以上。由于沈北房交会的缘故，沈北新区整体成交量在一周内呈大幅上涨。(见表1.1)
2017年沈楼市第15周住宅成交量排名前三名的区域为沈北新区、浑南区、于洪区，其区域成交面积分别为13.90万平方米、12.21万平方米、7.37万平方米，三区域总成交面积占比达全市63%。而且据每周销售数据显示，沈北板块几乎每周都能上榜全沈销售排行榜前五名，其销售成绩不亚于因自贸区而火热的全运板块。
虽然2017年沈北新区的住宅市场开始有所升温，但是仍然存在着严重的库存问题。根据新峰地产大数据，截至2016年11月末，沈北新区的商品房库存套数17201套，库存面积为300.68万平方米，其中商品住宅库存面积为125.22万平方米，占沈北新区商品房库存面积的比例为41.6%，去化周期为14个月。沈北新区的商品住宅库存面积与沈阳市核心城区相比要高出许多，其中库存压力较大的区域主要集中在沈阳开发区和沈阳高新技术开发区。(见表1.2)
沈阳市商品住宅库存的去化一直是市比较关心的问题，房地产业作为支柱性产业，库存量的持续上升会导致行情日渐下行，大幅减少地方的财政税收，并且房地产价格的不稳定性也增加了作为抵押品属性的房地产金融资产质量的下降，加大金融风险，只有加速房地产去库存才能使房地产业健康发展，实现经济“稳增长”的目标。
为了加快房地产市场去库存的进程，沈北新区在2017年不断出台相关政策，短期内确实提振了市场需求。例如，购买2017年沈北春季房交会参展商商品房享受两项优惠政策：个人购买新建商品住房的，按建筑面积每平方米30元发放补助资金，对个人购买新建商品非住宅的，按建筑面积每平方米175元发放补助资金;购房人在房交会家装补贴服务企业装修时，凭房交会家装补贴券按每平方米50元的标准顶抵装修款。
2010至2013年，沈阳共成交土地面积约10799万平方米(建筑面积)，其中沈北新区成交1928.1万平方米，占比全市土地出让的17.9%，位于全市各区第二。2015年，沈北新区土地出让金11.5亿元，一般公共预算收入26.7亿元，土地财政依赖度达43.07%。
部门在建设沈北新区的时候曾大规模出让住宅用地，虽然短期内确实增加了财政收入，但是对未来的住宅市场埋下了很大的隐患。由于房地产业资金运作量较为巨大，征税较多，可以为部门提供大量的财政收入，许多城市都将房地产业作为支柱性产业。但是，房地产行业本质上是一个依附型的行业，是一种被动的而非主动性的产业，必须依靠诸如制造业等其他实体经济才能体现其价值，毕竟，住宅的最根本功能是满足人们的居住需求，大规模出让住宅用地必然会导致住宅市场供过于求，造成商品住宅的库存积压。
20世纪90年代至21世纪初期，中国的房地产业取得了飞速发展，成为我国发展速度最快的行业之一，这段时期被称为中国房地产业的黄金时期，住宅市场呈现井喷态势，许多开发商在这一时期赚取了大量的资金，同时越来越多的开发商开始加入房地产市场。
由表2.1可知，自2006年以来，沈阳市的商品住宅年度施工面积逐年增加，2014年的施工面积几乎达到2006年的3倍，2015年施工面积有所回落;销售面积自2012年以来开始呈现下跌趋势，2015年沈阳市的商品住宅销售面积已不足2012年的一半;待售面积从2006年以来逐年递增，2015年的待售面积较2014年有轻微的回落。(见表2.1)
沈阳市自2010年以来，房地产市场的热潮逐渐退去，开始消化已有的库存，回归平衡发展的态势，但是大部分开发商的思维仍然没有转变，即便是在供过于求的背景下，对未来住宅市场的预期也呈现盲目乐观的态度，由于沈北新区的地价相对于沈阳市的其他城区而言较为便宜，在2010至2013年间，大批的开发商在沈北新区购买住宅用地，开发商品住宅，形成了大量的库存积压。
根据沈阳市统计信息网的数据，截至2015年12月末，沈北新区的户籍人口数为320337人，而沈北新区的面积为831平方公里，是沈阳市最大的城区，相对于其他城区而言，沈北新区的人口密度最小，为385人/平方公里。由图2.2可知，相对于沈阳市人口密度最高的皇姑区，沈北新区的人口密度不足皇姑区的三十分之一。(见图2.2)
从人口年龄结构的方面考虑，沈北新区从2008年至2015年的人口年龄结构的变化如表2.3所示，2010年至2011年间，0至18岁的未成年人口数量出现大幅度减少;自2011年起，19至35岁的年轻人口与36至60岁的中年人口都在逐年递减，而60岁以上的老年人口数量在逐年递增。(见表2.3)(见图2.4)
人口密度过低和人口年龄结构的变化对于沈阳房地产业发展的影响已经。沈北新区支撑住宅消费的人口数量不足，导致住宅市场的有效需求不足。需求来源于人口，不同年龄段的人群对于需求的侧重点不同。人们对于住宅的需求主要有刚性需求、改善性需求和投机需求，其中刚性需求和改善性需求属于自用需求。一般来说，青年人侧重于刚性需求，而中年人侧重于改善性需求和投机需求，其中刚性需求是驱动房地产市场发展最根本的动力。根据图2.4所示，截至2015年末，沈北新区19~35岁的年轻人口所占比重为23%，36~60岁的中年人口所占比重为43%，60岁以上的老年人口所占比重为21%。对于沈北新区的房地产市场而言，由于年轻人口比重较小，刚性需求不足，所以尽管为了刺激住宅市场的发展出台了一系列的鼓励政策，但房地产市场回暖的速度仍然较慢。
土地属于稀缺资源，是极其重要的生产要素，只要善加利用就可以极大促进区域经济的发展，从而盘活沈北新区的房地产市场。为了合理利用管理沈北新区的土地资源，有效化解已有的库存，并着眼于未来区域经济的发展，可以采取以下措施：
第一，严格控制住宅用地的出让，强化审批制度。对于住宅小区的开发项目，部门应该进行严格的审批，同时做好对于开发商的预警工作，将市场行情以及以往的统计数据提供给开发商，对于中小型房地产企业，应请专业人士对所开发项目进行可行性评估，并提供指导和，使得开发商充分了解项目的风险以及收益，从而能够的购买土地和开发住宅，避免再产生新的库存。
第二，合理规划建设用地，加快区域产业结构转型升级。产业转型升级必然带来土地供应结构的调整，土地供应政策是土地政策调控宏观经济的重要组成部分。创新土地供应机制，实施差别化供地政策，对于产业发展的调整具有重要意义，特别是可以为新产业、新业态提供更多用地空间，促进新产业、新业态的发展。在建设用地的规划方面，部门应当以优化土地利用的空间格局为径，积极促进土地利用效率的提升，实现土地利用与经济发展的优化协同，为产业升级转型提供土地要素保障。根据2017年沈阳市沈北新区工作报告，2016年全年沈北新区新引进项目150个，计划总投资480亿元;全年开工项目131个，其中，47个市重点项目全部开工;新增市场主体5440个，同比增长27%，同时积极争取建设用地规模指标50平方公里，为沈北新区的经济发展预留了空间。
根据沈北新区居民的购房需求态势以及沈北新区人口年龄结构，应从多方面入手拉动住宅产品的市场差异化，以适应不同年龄段人群的购房需求，尤其应着重鼓励推广中小户型住宅和针对老年人的养老地产。
根据2016年的沈北新区住宅市场成交量来看，90平方米左右的中小户型的成交量是最高的，也符合首次置业的年轻人的需要。沈北大学城由大学城和虎石台教职城组成，共包含6所高校和8所高职学校，高校生和教职工数量众多。对于新毕业的大学生、新婚夫妻等年轻人口来说，经济实力有限，并且不愿在住宅上投入太多，因此购房意向侧重实用性，80~100平方米的两居室住宅更受追捧。
沈北新区地处沈阳北部城郊，坐拥蒲河生态廊道，优美，空气质量良好，尤其适合老年人口居住。沈北新区应当利用沈北新区得天独厚的自然资源优势，大力发展养老地产，推进社区居家养老服务。所谓养老地产，就是品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居，全方位满足老年人的需要。随着现代家庭日趋小型化和个性化，传统的家庭养老或机构养老已经很难适应新形势的发展需要，因此，社区居家养老将成为最有发展潜力的养老方式目前沈阳市养老地产的发展尚处于探索发展阶段，养老地产项目并不多，但是随着沈阳人口老龄化问题突出，沈阳市养老地产作为一个新型房地产品类型越来越受到重视。在已开发住宅的基础上，开发商可以通过后期的调整使得项目的规划与设计更轻倾向于养老地产，消费人群定位于老年人口，以此来加速沈北新区商品住宅去库存的进程。
在隶属于沈阳市的10个城区中，沈北新区的户籍人口数最少，而区域面积最大，为了提高沈北新区对于人口的吸引力，并着眼于未来区域经济的发展，努力化解库存的重要基础性工作，可以采取以下措施：
第一，改善沈北新区基础设施建设。只有完善了医疗机构，地铁等公共基础设施和商场、超市等生活配套设施，方便了人们的工作和生活，人们才会产生在沈北新区购买住宅的意愿，提高沈北新区住宅市场的有效需求。相对于核心城区而言，沈北新区的城市规划建设更加合理，部门应当充分发挥沈北新区交通便利、市容整洁、优美的特点，提高沈北新区的吸引力。
第二，沈北新区可以收购沈北新区的库存住宅作为安置房。对于沈北新区一些库存积压比较严重的住宅小区，可以将其收购，在进行旧城更新的时候，除了实行货币化安置政策之外，还可以鼓励原有居民搬迁至沈北新区的安置房内，并提供相应的优惠政策，同时还可以廉价对外销售，用外部力量推动核心城区的居民向沈北新区迁移，积极主动的消化沈北新区现有的库存。
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