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【摘 要】房地产经纪业在我国是一种新型附随产业,新产业出现和发展伴随着层出不穷问题,例如法律法规滞后、房地产经纪业市场转入制度不严格、行业协会监管无力等.针对房地产经纪业复杂性特点,笔者在研读相关文献后,在房地产经纪业一些问题作以下探讨和思考,以期能为房地产经纪业健康、有效发展提供一定参考价值.
90年代中期以前,我国房地产经纪业方面法律法规几乎是空白,1994年出台城市房地产管理法,才明确了房地产中介机构法律地位,为我国房地产经纪业发展和管理房地产经纪服务提供了法律依据.随后,有关部门有先后出台发布了相关法律法规来进一步明确房地产经纪服务活动规则和管理办法,对房地产经纪市场秩序以及规范市场行为起关键作用.
但就目前我国现行一些房地产经纪立法而言,这些房地产经纪立法效力层次普遍较低,权威性不强.在众多房地产经纪相关法律法规中,中华人民国城市房地产管理法是国家机关制定法律,其中涉及房地产经纪法律法规也第五十七条、第五十八条两个条款粗略,其他都是部门规章,并没有涉及房地产经纪管理实质性法律依据.就是因为没有专门法律来约束房地产经纪人及房地产经纪机构,才导致房地产经纪市场活动和行业管理均缺乏统一权威法律依据.另外,我国现有房地产经纪立法内容在规范房地产经纪纵向关系上,而对房地产经纪法律制度中最基本内容,却不甚明确甚至是空缺.这些没有完善法律法规依据等类似问题都严重了我国房地产经纪业有效发展.
我国房地产经纪人市场准入,将房地产经纪资格制度重点,把房地产经纪人执业资格房地产经纪人协理从业资格房地产经纪业务唯一标准.这是由于我国房地产经纪人资格管理制度还在建设中,难免有不完善不健全地方.如果我国房地产经济资格制度把分为资格制度分经纪人执业资格和经纪人协理从业资格,那么就不利于建立统一资格管理制度.协理资格只允许在省级区域内使用,应先有协理资格之后执业资格,这种着某种意义上来讲就人为把房地产经纪人资格管理制度复杂化,使得实际上在业务操作过程中没有差别执业资格和协理从业资格各自为政和分别管理,不仅仅增加了管理成本又繁化了取得资格程序,这些对于建立统一房地产经纪人市场准入制度是很不利.同时有些地方性有关房地产经纪人法规让工商行政部门来管理房地产经纪人,而城市房地产管理法建设部房地产和房地产经纪管理机构,这样就使得房地产经纪人市场准入在管理上了一定程度上不统一状况.房地产经纪业类似这种行业管理不统一,既影响了管理效率,也容易造成管理上出现真空.
与发达国家严格准入制度相比,我国房地产经纪业法律法规体系对房地产经纪市场准入比较杂乱,规范过于粗,实际操作时难度大与发达国家严格准入制度相比,我国房地产经纪业法律法规体系对房地产经纪市场准入比较杂乱,规范过于粗,实际操作时难度大
,执行力起来也会大打折扣.虽然制订了一些细化实施性规章制度,但从法律效力上来讲有很多,从源头上看,有些部门规章与法规之间存有冲突现象,这样就显得比较混乱.房地产业一些规范经纪企业准入法规效力层次低,多数是部门规章,如中华人民国城市房地产管理法也对房地产中介机构设立方面,做了原则性,并没有多大实际意义.由于法规效力层次偏低导致在这些规范与其他效力较高法律、行规发生冲突时无法优先适用,这样对建立健全合理房地产经纪业市场准入制度带来很大困难.,执行力起来也会大打折扣.虽然制订了一些细化实施性规章制度,但从法律效力上来讲有很多,从源头上看,有些部门规章与法规之间存有冲突现象,这样就显得比较混乱.房地产业一些规范经纪企业准入法规效力层次低,多数是部门规章,如中华人民国城市房地产管理法也对房地产中介机构设立方面,做了原则性,并没有多大实际意义.由于法规效力层次偏低导致在这些规范与其他效力较高法律、行规发生冲突时无法优先适用,这样对建立健全合理房地产经纪业市场准入制度带来很大困难.
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